Una de las dudas más frecuentes a la hora de empezar una obra en casa es cuál debe ser el orden de ejecución
Raúl Pascual
Este dependerá del alcance de la reforma, ya que puede ir desde un cambio estético hasta una reforma integral. Si nos centramos únicamente en la ejecución de la obra, se puede simplificar el proceso en cuatro grandes etapas: Análisis del proyecto, demoliciones, albañilería, instalaciones y acabados. Cada etapa depende, en mayor o menor medida, de la anterior, por lo que una buena planificación ayuda a reducir problemas posteriores y a mejorar el resultado final.
Es muy importante comprender cada una de las fases de la reforma, ya que seguir un orden adecuado permite anticipar posibles costes adicionales, estimar los tiempos de ejecución y detectar las limitaciones de la propia vivienda. De esta forma, podremos reducir el riesgo de sobrecostes y evitar conflictos durante el proceso.
Para Alberto Martín Gómez, arquitecto técnico e ingeniero de edificación en Prios.es, antes de plantearse una reforma, un propietario debería tener claras cuáles son sus necesidades reales: «cómo utiliza la vivienda, qué problemas quiere resolver, cuál es su presupuesto máximo y qué prioridades tiene en términos de funcionalidad, estética, eficiencia energética o revalorización del inmueble».
En esta misma línea, una buena planificación previa permite evitar errores que, a la postre, pueden condicionar el resultado final de la obra. Según explica Alberto Martín, el análisis previo de la vivienda antes de proyectar una reforma es una parte fundamental.
«Hay que conocer el estado estructural, las instalaciones existentes, la distribución y posibles patologías. Este análisis permite detectar problemas ocultos y adaptar las soluciones a la realidad del inmueble, evitando imprevistos durante la obra».
Ventajas de trabajar con un proyecto definido frente a improvisar durante la obra
Un buen proyecto incluye los planos del estado actual y reformado, la memoria técnica, la definición de materiales y acabados, las mediciones, un presupuesto detallado, la planificación temporal y el cumplimiento de la normativa. También debe contemplar aspectos como la iluminación, las instalaciones y la eficiencia energética.
Hay que tener presente que, según la actuación que se vaya a realizar, pueden requerirse diferentes tipos de licencias o permisos por parte de los ayuntamientos, lo que puede condicionar el alcance del proyecto.
Según apunta el propio Martín: «La improvisación durante los trabajos suele llevar aparejada la falta de tiempo en la toma de decisiones y no calibrar las consecuencias de estas, por lo que pueden crear nuevas indefiniciones repetitivas durante el proceso, con el consiguiente aumento de precio y plazo».
Por tanto, es importante conocer los diferentes pasos que deben seguirse desde la aprobación del proyecto hasta el comienzo de la obra. Entre ellos se encuentran la identificación de los permisos necesarios y el análisis de los presupuestos, que permitirán valorar las diferentes opciones antes de tomar una decisión.
¿Qué tipos de licencias o permisos suelen ser necesarios en viviendas particulares?
Los permisos necesarios pueden variar en función del alcance de la reforma y de la normativa municipal o autonómica. Habitualmente, puede ser necesaria una licencia de obra menor, una declaración responsable o, en determinados casos, ningún permiso. Todo dependerá de los elementos que se vayan a modificar.
Si se modifican elementos estructurales, la fachada o la distribución de forma significativa, puede ser necesaria una licencia de obra mayor y un proyecto técnico visado, según las características de la actuación y la normativa aplicable.
Además, cuando se vive en una comunidad de propietarios, se debe comunicar la realización de las obras a través del presidente o del administrador, especialmente cuando afectan a elementos comunes como fachadas, cubiertas o instalaciones.
Problemas más frecuentes que pueden aparecer durante el proceso
Para Alberto Martín Gómez, CEO de Prios.es, «los imprevistos más habituales son las patologías ocultas, las desviaciones de presupuesto, los retrasos en los suministros, las incompatibilidades entre instalaciones y los cambios solicitados por el cliente una vez comenzados los trabajos». Muchas de estas situaciones pueden prevenirse «con un proyecto técnico detallado, un presupuesto cerrado y mediciones precisas», señala Alberto.
Además, apunta Martín: «También es importante planificar correctamente los tiempos, definir claramente los acabados antes de empezar y mantener una supervisión continua de la obra. A ser posible, externa».
La coordinación entre los distintos profesionales también resulta esencial. En una reforma pueden intervenir albañiles, electricistas, fontaneros, carpinteros, parquetistas y otros especialistas cuyos trabajos dependen, en muchas ocasiones, unos de otros. Además, deben coincidir en espacios reducidos, como puede ocurrir en un baño.
Una buena coordinación permite evitar interferencias, errores de ejecución y retrasos, y facilita que cada fase de la obra se desarrolle en el momento adecuado. Para ello, es fundamental organizar de antemano la intervención de cada profesional y respetar el orden de ejecución de los diferentes oficios.
Aspectos que deben revisarse antes de dar una obra por finalizada
En la fase final debe comprobarse el correcto funcionamiento de las instalaciones, los acabados, las carpinterías, la iluminación, la ventilación y la climatización. También es importante revisar posibles desperfectos y verificar que la obra se ajusta al proyecto contratado.
Sin embargo, lo más importante es detectar cualquier incidencia antes de llegar al final de la obra, ya que cuanto antes se identifique una deficiencia, más sencilla será su solución.
Tal y como apunta Alberto Martín, para diferenciar una reforma bien ejecutada de otra que no lo está: «La estética siempre es lo primero que cualquier cliente va a revisar, pero la funcionalidad, el confort y la facilidad de mantenimiento pueden marcar la diferencia».
Consejos antes de comenzar una reforma
Para terminar, Martín ofrece una serie de consejos previos a la reforma de una vivienda: «Primero, definir claramente necesidades y presupuesto. Segundo, contar con técnicos y profesionales cualificados. Y tercero, evitar improvisaciones o cambios de criterio durante la obra».
Además, el arquitecto hace hincapié en la importancia de pensar no solo en las necesidades actuales, sino también en las futuras: «Pensar a largo plazo permite tomar decisiones más eficientes, sostenibles y duraderas, mejorando el confort y aumentando el valor del inmueble con el tiempo».
